SCI à l'IS : quelles charges sont déductibles ?

Introduction

Choisir l’impôt sur les sociétés pour une SCI n’est pas neutre : ce régime ouvre l’accès à des charges déductibles que la SCI à l’impôt sur le revenu ne permet pas de mobiliser, au premier rang desquelles l’amortissement du bien immobilier. Ce choix structurant doit néanmoins être posé en connaissance de cause, tant il est en principe irrévocable.

Les charges déductibles d’une SCI à l’IS

Les dépenses d’exploitation courante

Plusieurs charges liées à la gestion du bien sont déductibles du résultat imposable :

• L’entretien et les réparations qui maintiennent le bien en état, sans en modifier la consistance.
• Les primes d’assurance immobilière.
• Les charges de copropriété non répercutées sur le locataire.
• Les taxes foncières.
• Les frais de gestion administrative de la société.
• La rémunération du gérant associé, lorsqu’elle est prévue.
• Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition du bien.

Les frais liés à l’acquisition

Les frais de notaire et les frais d’agence engagés lors de l’achat du bien sont également déductibles, de même que les dépenses d’amélioration qui augmentent le confort du bien (une cuisine équipée, par exemple) sans relever de travaux de construction.

L’amortissement, avantage central du régime IS

L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, répartie sur sa durée d’utilisation estimée. À titre d’illustration, un bien immobilier de 200 000 euros amorti sur 25 ans génère une charge comptable annuelle de l’ordre de 8 000 euros, sans aucun décaissement réel associé. C’est ce mécanisme, propre au régime de l’IS, qui permet en pratique de ramener le résultat imposable à un niveau très faible, voire nul, alors même que la société perçoit des loyers.

Les charges qui restent exclues

Certaines dépenses ne sont pas déductibles, quel que soit le régime :

• Les travaux de construction, de démolition ou d’agrandissement, qui augmentent la valeur du patrimoine plutôt que de le maintenir en état : ils s’ajoutent à la base amortissable plutôt que d’être déduits directement.
• Les frais d’agence engagés pour la mise en location du bien.
• Les frais de restaurant non justifiés par l’activité de la société.
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, généralement récupérable auprès du locataire.

La fiscalité de la distribution des bénéfices

Lorsque les bénéfices de la SCI à l’IS sont distribués aux associés sous forme de dividendes, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce point mérite d’être anticipé : l’avantage de l’amortissement au niveau de la société ne doit pas faire oublier la fiscalité applicable au moment où les associés perçoivent effectivement les revenus.

Un choix structurant à poser en amont

L’option pour l’impôt sur les sociétés est en principe irrévocable. Ce choix doit donc être arbitré en fonction du projet patrimonial réel : détention longue avec optimisation de l’amortissement, ou perspective de revente à moyen terme, où le régime de l’IR peut s’avérer plus favorable sur la fiscalité de la plus-value. La rédaction des statuts et l’organisation de la gouvernance de la SCI doivent anticiper cette trajectoire.

Pourquoi structurer votre SCI avec un avocat

Le choix du régime fiscal d’une SCI, la rédaction de ses statuts et l’articulation avec le reste de votre patrimoine professionnel relèvent d’un accompagnement en gestion des sociétés. La détermination précise des charges déductibles applicables à votre situation reste, elle, du ressort de votre expert-comptable, en coordination avec cette structuration juridique initiale.

En résumé

• Une SCI à l’IS peut déduire l’ensemble des charges d’exploitation courante, ainsi que les frais d’acquisition du bien.
• L’amortissement du bien immobilier constitue l’avantage central du régime IS, en réduisant le résultat imposable sans décaissement réel.
• Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles directement : ils s’ajoutent à la base amortissable.
• L’option pour l’IS étant en principe irrévocable, ce choix doit être structuré en amont en fonction du projet patrimonial poursuivi.