L'adversaire n'exécute pas le jugement rendu en ma faveur : que faire ?
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail : que faire ?
Un mois pour payer ou réagir, sous peine de résiliation du bail. Conditions de validité de l'acte, moyens de défense et délais de grâce.
Un mois pour payer ou réagir, sous peine de résiliation du bail. Conditions de validité de l'acte, moyens de défense et délais de grâce.
Introduction
Pour un commerce, la perte du bail équivaut souvent à la perte du fonds. Le commandement visant la clause résolutoire ouvre un délai d’un mois à l’issue duquel cette perte peut être acquise.
Le mécanisme
Presque tous les baux commerciaux comportent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire, notamment de défaut de paiement.
La loi encadre son jeu : la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition est d’ordre public.
Le commandement constitue donc le point de départ d’un délai décisif.
Les conditions de validité de l’acte
Le commandement doit reproduire les termes de la disposition légale organisant le délai d’un mois. Son omission est sanctionnée.
Il doit viser précisément les manquements reprochés et les sommes réclamées, de manière à permettre au locataire de comprendre ce qui lui est demandé et de régulariser.
Un commandement imprécis, ne permettant pas au preneur de saisir le fondement exact de la demande, encourt la nullité. La vérification de ces mentions constitue donc le premier réflexe.
Le paiement dans le délai
Le paiement intégral des causes du commandement dans le délai d’un mois neutralise la clause résolutoire : le bail se poursuit.
Deux précisions comptent. Le paiement doit porter sur l’intégralité des sommes visées, un règlement partiel étant sans effet sur l’acquisition de la clause. Et il doit intervenir dans le délai, la date de réception par le bailleur ou son mandataire faisant foi.
Le décompte figurant sur l’acte doit donc être vérifié précisément : sommes principales, charges, indexations, intérêts, frais. Un désaccord sur le montant exact ne suspend pas le délai.
Les moyens de défense
Plusieurs contestations peuvent être élevées.
La nullité du commandement pour irrégularité formelle, notamment l’absence de reproduction de la disposition légale ou l’imprécision des manquements visés.
La contestation du montant réclamé : charges non justifiées, indexation irrégulière, imputation erronée des paiements, travaux relevant du bailleur facturés au preneur.
La mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause, qui peut conduire le juge à en écarter le jeu.
L’exception d’inexécution, lorsque le bailleur manque lui-même à ses obligations, notamment de délivrance ou d’entretien, moyen dont le maniement reste délicat en matière de loyers.
Les délais de grâce
C’est le levier principal du locataire de bonne foi confronté à une difficulté ponctuelle.
Le juge peut accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Ces délais s’inscrivent dans la limite de deux années. Si le locataire respecte l’échéancier fixé, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
La demande suppose de justifier de la situation et de proposer un calendrier crédible. Elle doit être présentée sans attendre, la marge se refermant à mesure que la procédure avance.
Le calendrier à respecter
Le délai d’un mois court de la signification du commandement.
À son expiration sans régularisation, le bailleur peut faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, généralement en référé, et solliciter l’expulsion.
Agir avant cette échéance, par paiement ou par saisine du juge, offre des perspectives sans commune mesure avec une réaction postérieure.
Réagir dès la signification
Un mois passe vite lorsque la trésorerie est tendue et que le décompte est contesté. Notre expertise en contentieux commercial intervient dans ce délai.
En résumé
- La clause résolutoire ne joue qu’un mois après un commandement infructueux, règle d’ordre public.
- Le commandement doit reproduire la disposition légale et viser précisément les manquements, à peine de nullité.
- Seul le paiement intégral dans le délai neutralise la clause ; un paiement partiel est sans effet.
- Le juge peut accorder jusqu’à deux ans de délais et suspendre les effets de la clause.
- Passé le délai, le bailleur peut faire constater la résiliation et demander l’expulsion.
Questions fréquentes
Quel délai avant que la clause résolutoire ne joue ?
Un mois. La clause résolutoire d'un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette règle est d'ordre public et ne peut être écartée par le bail.
Payer pendant le délai suffit-il à sauver le bail ?
Le paiement intégral des sommes visées dans le délai d'un mois neutralise la clause résolutoire. Un paiement partiel ou tardif ne produit pas cet effet, ce qui rend le décompte déterminant.
Peut-on obtenir des délais du juge ?
Oui. Le juge peut accorder des délais dans la limite de deux années et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que la résiliation n'ait pas été définitivement constatée et que l'échéancier soit respecté.
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