Renégocier son loyer commercial en cours de bail
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Taxe foncière et bail commercial : le locataire doit-il la payer ?
Refacturation de la taxe foncière au preneur : ce que le bail doit prévoir pour que la clause produise effet, et les impôts qui ne peuvent jamais lui être imputés.
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Refacturation de la taxe foncière au preneur : ce que le bail doit prévoir pour que la clause produise effet, et les impôts qui ne peuvent jamais lui être imputés.
Introduction
La taxe foncière représente souvent le poste de charges le plus lourd après le loyer. Sa refacturation au preneur est possible, mais elle suppose une rédaction précise.
Le principe et sa condition
Le bailleur est le redevable légal de la taxe foncière. Sa refacturation au preneur ne résulte donc pas de la loi mais du contrat.
Pour produire effet, cette refacturation doit être expressément prévue par le bail et figurer à l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances que le bail doit comporter.
Une clause de style transférant globalement au preneur tous impôts et taxes, sans mention spécifique et sans inventaire, se discute sérieusement.
Ce qui reste à la charge du bailleur
Certains impôts et contributions liés à la qualité de propriétaire connaissent des restrictions d’imputation d’ordre public, indépendamment de ce que prévoit le bail.
La distinction ne tient pas au nom de l’impôt mais à ce qu’il frappe : la détention du bien, ou son occupation et son exploitation.
La vérification du montant
Lorsque la refacturation est valablement prévue, encore faut-il que le montant appelé corresponde.
Trois points se vérifient. L’avis d’imposition lui même, qui doit être communiqué. La quote-part imputée lorsque le local n’occupe qu’une partie de l’immeuble, qui doit suivre une clé de répartition prévue au bail. Et l’exclusion des éléments que la loi ne permet pas d’imputer, qui figurent parfois sur le même avis.
Le rattrapage sur les exercices passés
Une refacturation pratiquée sans fondement contractuel ouvre droit à restitution, dans la limite de la prescription propre à la matière.
Sur un bail ancien, la reconstitution exercice par exercice représente des montants significatifs. Elle suppose de disposer des appels de charges et des avis d’imposition, dont la communication peut être demandée.
Reprendre les appels de charges
Nous vérifions le fondement contractuel de la refacturation avant d’en discuter le montant, des deux côtés du bail. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- Le bailleur est le redevable légal ; la refacturation résulte du contrat, non de la loi.
- Elle suppose une mention expresse au bail et à l’inventaire des charges et impôts.
- Certains impôts liés à la qualité de propriétaire ne peuvent être imputés au preneur.
- L’avis d’imposition et la clé de répartition se vérifient avant paiement.
- Une refacturation sans fondement ouvre droit à restitution, dans la limite de la prescription.
Questions fréquentes
La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du preneur ?
Sa refacturation reste possible, à condition que le bail la prévoie expressément et qu'elle figure à l'inventaire des charges et impôts. Une clause générale de transfert des impôts, sans mention précise, se discute.
Quels impôts ne peuvent jamais être refacturés ?
Les impôts dont le bailleur est redevable au titre de sa qualité de propriétaire, notamment ceux liés à la détention du bien et non à son occupation, connaissent des restrictions d'imputation d'ordre public.
Une refacturation ancienne se conteste-t-elle ?
Les sommes versées sans fondement contractuel peuvent être réclamées, dans la limite de la prescription applicable. Le décompte se reconstitue exercice par exercice, appel de charges à l'appui.
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