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Baux commerciaux

Un bail commercial engage pour neuf ans et concentre sur quelques pages les points où un commerce se fragilise. Ces guides suivent la vie du bail, de ce qui se négocie à la signature à ce qui se discute à la sortie, du côté du bailleur comme du preneur.

Négocier et vérifier un bail

Avocat en baux commerciaux à Reims : quand consulter ?

Assignation, congé, renouvellement, cession, acquisition : les sept situations où l'examen d'un bail commercial ne peut pas attendre.

Faire vérifier un bail commercial avant de signer

Les huit clauses qui engagent pour neuf ans et se négocient uniquement avant la signature : destination, charges, indexation, cession, travaux.

État des lieux d'un bail commercial : pourquoi il décide de la sortie

Établissement contradictoire, absence d'état des lieux, vétusté : comment l'état des lieux d'entrée détermine la discussion de fin de bail.

Garanties d'un bail commercial : dépôt, caution et garantie autonome

Ce que chaque garantie couvre réellement, comment elle se mobilise, et pourquoi leur rédaction décide de leur efficacité.

Négocier un bail commercial : ce qui se discute vraiment

Franchise de loyer, participation aux travaux, destination, durée ferme : les points sur lesquels un bailleur cède le plus facilement.

Loyer, indexation et charges

Mon bailleur veut augmenter fortement mon loyer : que dit la loi ?

Indexation annuelle, révision triennale, renouvellement : les trois seules voies par lesquelles un loyer commercial peut augmenter, et ce qui les encadre.

Indexation du loyer commercial : comment vérifier le calcul ?

Indice de référence, trimestre retenu, date d'effet : les quatre points où une indexation de loyer commercial se révèle erronée.

Charges d'un bail commercial : qui paie quoi ?

Inventaire limitatif, clé de répartition, justificatifs : comment contester des charges commerciales refacturées sans fondement.

Une clause d'indexation de bail commercial peut-elle être écartée ?

Distorsion entre la période de variation de l'indice et celle du loyer, indice inapplicable, clause à sens unique : les irrégularités qui fragilisent une clause d'échelle mobile.

Contester le loyer proposé au renouvellement d'un bail commercial

Commission de conciliation, juge des loyers commerciaux, mémoire préalable : la procédure de contestation du loyer de renouvellement et ses étapes obligatoires.

Déplafonnement du loyer commercial : dans quels cas ?

Modification des facteurs locaux de commercialité, durée dépassant douze ans, changement d'activité : les situations qui font sauter le plafond du loyer de renouvellement.

Renégocier son loyer commercial en cours de bail

Révision triennale, accord amiable, contreparties négociables : les leviers pour faire évoluer un loyer sans attendre le renouvellement.

Taxe foncière et bail commercial : le locataire doit-il la payer ?

Refacturation de la taxe foncière au preneur : ce que le bail doit prévoir pour que la clause produise effet, et les impôts qui ne peuvent jamais lui être imputés.

Valeur locative d'un local commercial : comment se détermine-t-elle ?

Caractéristiques du local, destination, obligations des parties, commercialité et prix du voisinage : les cinq éléments qui fixent la valeur locative.

Travaux, activité et sous-location

Changer d'activité dans un local commercial

Destination du bail, déspécialisation partielle ou plénière, tous commerces : ce qu'un preneur peut exercer et comment élargir ce qu'il ne peut pas.

Clause défavorable dans un bail commercial : peut-on l'écarter ?

Clauses réputées non écrites, dispositions d'ordre public, déséquilibre : les fondements permettant de neutraliser une clause de bail commercial.

Déspécialisation partielle : ajouter une activité connexe

Adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail : la procédure d'information, le délai de contestation et ce qui se discute.

Déspécialisation plénière : changer complètement d'activité

Demande au bailleur, délai de réponse, contrepartie possible et droits des autres occupants : la procédure de changement complet d'activité.

Mise aux normes d'un local commercial : à la charge de qui ?

Accessibilité, sécurité, performance énergétique : comment se répartissent les travaux de mise en conformité entre bailleur et preneur.

Sous-louer un local commercial : les conditions

Interdiction de principe, autorisation du bailleur, concours à l'acte : ce que suppose une sous-location régulière de local commercial.

Sous-location non autorisée : quelles conséquences ?

Ce que risque le locataire principal, la situation du sous-locataire, et les voies de régularisation d'une sous-location irrégulière.

Travaux dans un local commercial : qui doit payer ?

Grosses réparations, mise aux normes, entretien courant : ce que le bail peut mettre à la charge du preneur et ce que la loi lui interdit d'y mettre.

Renouvellement, congé et éviction

Bail commercial de plus de douze ans : le déplafonnement automatique

Comment se calcule la durée effective d'un bail commercial, et pourquoi le franchissement de douze ans change entièrement la discussion sur le loyer.

Indemnité d'éviction : comment se calcule-t-elle ?

Valeur du fonds ou valeur du droit au bail, indemnités accessoires, frais de réinstallation : les composantes de l'indemnité d'éviction commerciale.

Donner congé d'un bail commercial : délai et forme

Préavis, acte de commissaire de justice ou lettre recommandée, échéance triennale : les conditions de validité d'un congé de bail commercial.

J'ai reçu un congé de mon bailleur : que faire ?

Congé avec ou sans offre de renouvellement : comment le qualifier, quels délais courent, et ce qu'il ne faut surtout pas faire dans les premiers jours.

Contester un congé de bail commercial

Irrégularité de forme, préavis mal calculé, motif non établi : les trois terrains sur lesquels un congé de bail commercial se conteste.

Mon bail commercial arrive à échéance : que se passe-t-il ?

Sans initiative de l'une des parties, un bail commercial ne s'arrête pas à son terme : il se prolonge. Ce que cela change, et ce qu'il faut décider avant.

Refus de renouvellement du bail commercial : quels droits ?

Le bailleur peut refuser de renouveler, mais ce refus ouvre en principe droit à indemnité d'éviction. Les cas où elle n'est pas due, et ce qu'elle couvre.

Renouvellement d'un bail commercial : la procédure

Demande du preneur ou congé avec offre du bailleur, délai de réponse, effets du silence : le déroulé d'un renouvellement de bail commercial.

Tacite prolongation d'un bail commercial : quelles conséquences ?

Un bail qui se poursuit après son terme ne repart pas pour neuf ans. Ce que la prolongation change pour le congé, la durée et le déplafonnement.

Impayés, clause résolutoire et expulsion

Loyers impayés : le locataire peut-il s'opposer à la résiliation ?

Nullité du commandement, contestation du décompte, mauvaise foi du bailleur, délais de grâce : les quatre défenses du preneur menacé de résiliation.

Expulsion d'un locataire commercial : la procédure

Du constat de la résiliation à l'exécution : les étapes d'une expulsion en matière de bail commercial, et les délais qui les séparent.

Loyers commerciaux impayés : que peut faire le bailleur ?

Mise en demeure, commandement visant la clause résolutoire, référé : les voies ouvertes au bailleur face à un locataire commercial qui ne paie plus.

Propriétaire : comment récupérer son local commercial ?

Refus de renouvellement, manquement du preneur, reprise pour construire : les voies par lesquelles un bailleur peut reprendre son local, et leur coût.

Faire suspendre la clause résolutoire d'un bail commercial

Délais de grâce, échéancier, conditions d'octroi : comment un preneur de bonne foi peut neutraliser une clause résolutoire déjà mise en œuvre.

Céder le bail ou le fonds

Acheter un droit au bail : les risques à connaître

Acquérir un droit au bail sans le fonds : ce que l'opération transmet, ce qu'elle ne transmet pas, et les conditions que le bail peut imposer.

Le bailleur refuse la cession du bail : quels recours ?

Motifs légitimes de refus, refus abusif, autorisation judiciaire : ce que peut faire un preneur dont la cession est bloquée.

Céder son bail commercial : les conditions

Agrément du bailleur, clauses restrictives, formalisme de la cession : ce que le bail autorise et ce qu'il ne peut pas interdire.

Cession de fonds de commerce : que devient le bail ?

Le bail suit le fonds, mais à quelles conditions : agrément, formalités, solidarité du cédant et vérifications préalables.

Clause de solidarité après cession du bail : ce que risque le cédant

Durée de la garantie, obligation d'information du bailleur, moyens de s'en libérer : le régime de la solidarité du cédant d'un bail commercial.

Pas-de-porte et droit au bail : quelle différence ?

Deux sommes versées à l'entrée dans un local commercial, deux régimes distincts : à qui elles se paient, ce qu'elles recouvrent et leur traitement.

Acheter un fonds de commerce : les points à vérifier dans le bail

Durée restante, destination, conditions de cession, état des charges : la liste des vérifications à conduire sur le bail avant d'acquérir un fonds.

Sortir du bail avant son terme

Résilier un bail commercial avant son terme

Faculté triennale, accord amiable, cession : les voies de sortie d'un bail commercial avant son échéance, et leur coût respectif.

Sortir d'un bail commercial avant la première échéance triennale

Aucune faculté de résiliation avant trois ans : les voies restantes et ce qu'elles coûtent quand la sortie ne peut pas attendre.

Dépôt de garantie, vente des murs et préférence

Droit de préférence du locataire commercial : comment l'exercer ?

Notification du bailleur, délai de réponse, financement : le mécanisme du droit de préférence en cas de vente d'un local commercial loué.

Restitution du dépôt de garantie d'un bail commercial

Délai, retenues admissibles, état des lieux de sortie : comment obtenir la restitution d'un dépôt de garantie commercial et contester les retenues.

Le propriétaire vend les murs : quelles conséquences pour le locataire ?

Transmission du bail à l'acquéreur, droit de préférence du locataire, continuité des obligations : ce que change une vente des murs.

Bail commercial et procédures collectives

Bail commercial et liquidation judiciaire du locataire

Poursuite ou résiliation du bail, sort du droit au bail, créance du bailleur : ce que devient un bail commercial en liquidation.

Bail commercial et redressement judiciaire : ce qui change

Continuation du bail, loyers antérieurs et postérieurs, résiliation : les règles applicables au bail commercial dès l'ouverture d'un redressement.

Cession du bail commercial en liquidation judiciaire

Le bail comme actif à réaliser : comment sa cession s'organise dans une liquidation, et ce que deviennent les clauses qui l'encadrent.

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