Acheter un droit au bail : les risques à connaître
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
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Droit des affaires
N° 02 / 18Baux commerciaux
Sécuriser, renégocier ou contester un bail commercial, du loyer au renouvellement, pour les bailleurs comme pour les preneurs.
Nos interventions
01 Loyer, indexation et déplafonnement
Une clause d'indexation mal rédigée se conteste, et l'écart entre le loyer payé et la valeur locative se discute au renouvellement. Nous vérifions le calcul avant de négocier, parce qu'une erreur d'indice se rattrape rarement après coup.
02 Renouvellement, congé et indemnité d'éviction
Le refus de renouvellement ouvre droit à indemnité, dont le montant se discute rarement à l'amiable. Nous chiffrons ce qui est en jeu avant d'engager quoi que ce soit, des deux côtés de la table.
03 Impayés, clause résolutoire et expulsion
Un commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai après lequel le bail est acquis à la résiliation. C'est la phase où l'inaction coûte le plus cher, et où les marges de manoeuvre se referment vite.
04 Cession du bail et du fonds de commerce
Le bailleur dispose de droits qu'on découvre souvent au mauvais moment, et la clause de solidarité survit parfois longtemps au départ du cédant. Nous auditons le bail avant la cession, pas après.
05 Déspécialisation, sous-location et travaux
Changer d'activité, sous-louer ou imposer des travaux relèvent de procédures formalisées, dont l'irrégularité se retourne contre celui qui les engage. Nous sécurisons la forme autant que le fond.
06 Rédaction et audit de bail avant signature
Un bail se subit pendant neuf ans. Le relire avant de signer coûte une fraction de ce que coûte un contentieux sur une clause qu'on n'avait pas vue.
07 Bail commercial et procédures collectives
L'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation change les règles du jeu, pour le bailleur comme pour le preneur. Les réflexes du droit commun n'y ont plus cours.
Ce que vous y gagnez
Un loyer vérifié et renégocié sur des bases contrôlables
Un renouvellement préparé assez tôt pour que les délais jouent en votre faveur
Une sortie ou une cession de bail sécurisée, sans solidarité qui survit
Qui s'en occupe
Matthieu Ciutti
Avocat associé fondateur, droit des affaires et droit du numérique
Barreau de Reims
Pratique locale
Un bail commercial engage pour neuf ans et concentre, sur quelques pages, la plupart des points où un commerce se fragilise : le loyer et son indexation, la répartition des charges et des travaux, la destination des lieux, les conditions de sortie et de cession.
Nous intervenons sur toute la vie du bail, de l’audit avant signature au contentieux du renouvellement, pour les bailleurs comme pour les preneurs. Les dossiers se jouent rarement sur une question de principe : ils se jouent sur une date, une forme d’acte, ou une clause que personne n’avait relue depuis la signature.
Nos guides baux commerciaux détaillent chacune de ces questions, du calcul d’une indexation à l’évaluation d’une indemnité d’éviction. Pour les litiges portés devant les juridictions du ressort, voir notre page baux commerciaux dans la Marne, l’Aube et les Ardennes.
Nous contacter :
Nous répondons volontiers à toutes vos questions. Écrivez-nous à mc@cabinetpersee.com , contactez le cabinet sur WhatsApp, ou remplissez notre formulaire de contact.
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Questions fréquentes
Le cabinet intervient-il pour les bailleurs ou pour les preneurs ?
Pour les deux, en conseil comme en contentieux, sous réserve de l'absence de conflit d'intérêts sur un même dossier. Un bail se lit différemment selon le côté de la table, et connaître les deux lectures sert la négociation.
À quel moment faut-il consulter avant un renouvellement ?
Le plus tôt possible, et en tout cas bien avant l'échéance. Les délais de la matière sont formalistes et leur expiration ferme des options sans recours, ce qui fait du calendrier le premier point à vérifier dans un dossier de bail.
Faire relire un bail avant de le signer, est-ce utile ?
Un bail commercial engage pour neuf ans et ses clauses se négocient à la signature, presque jamais ensuite. L'audit avant signature porte sur la répartition des charges et des travaux, la clause d'indexation, la destination des lieux et les conditions de cession.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire est-il urgent ?
Oui. Ce type d'acte ouvre un délai à l'issue duquel la résiliation peut être acquise, et les moyens de défense dépendent de ce qui est fait pendant ce délai. C'est le cas typique où la réaction immédiate compte davantage que la qualité du dossier constitué plus tard.
Le bail commercial se plaide-t-il localement ?
Le contentieux du bail relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, sans que le choix de l'avocat soit limité par son barreau d'inscription. La proximité du dossier compte davantage que celle du conseil, mais les deux se rejoignent souvent.
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