Valeur locative d'un local commercial : comment se détermine-t-elle ?

Introduction

La valeur locative décide de l’essentiel des litiges de loyer commercial. Elle ne se déduit ni du marché en général, ni de la réussite du commerce exploité.

Cinq éléments d’appréciation

La valeur locative s’apprécie sur cinq éléments, dont aucun ne prime en principe sur les autres.

Les caractéristiques du local : surface, configuration, état, accessibilité, vitrine, réserves, étages.

La destination des lieux, c’est à dire l’activité que le bail autorise à y exercer. Une destination large ne se valorise pas comme une destination restreinte à un seul commerce.

Les obligations respectives des parties, notamment la répartition des charges, des travaux et des impôts. Un bail qui met à la charge du preneur des dépenses habituellement supportées par le bailleur en tire des conséquences sur le loyer.

Les facteurs locaux de commercialité : flux de passage, desserte, stationnement, présence d’enseignes d’attraction, évolution du quartier.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le poids des références

C’est ce dernier point qui décide le plus souvent, parce qu’il est le plus concret.

Une référence utile porte sur un local comparable en surface et en configuration, situé dans le même environnement commercial, avec un bail conclu à une date proche. Une référence trop éloignée dans l’espace ou dans le temps se discute facilement.

La collecte de ces références suppose un travail de terrain. Elle se prépare avant l’ouverture de la discussion, pas pendant.

Ce qui n’entre pas dans l’appréciation

Le chiffre d’affaires réalisé dans les lieux n’est pas, en lui-même, un élément de la valeur locative, sauf clause de loyer variable expressément prévue.

Un commerce prospère ne justifie pas un loyer plus élevé qu’un commerce peinant dans le même local. C’est le local qui se loue, non la réussite de son occupant.

L’expertise

Lorsque les positions restent éloignées et que les références divergent, une expertise est fréquemment ordonnée.

Elle allonge la procédure et en augmente le coût. Ce coût entre dans l’arbitrage sur l’opportunité d’engager la contestation, et la confronter au gain espéré évite d’engager des frais supérieurs à l’enjeu.

Préparer les références

Nous constituons le dossier de références avant l’ouverture des discussions, sa qualité décidant souvent de l’issue. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• La valeur locative repose sur cinq éléments d’appréciation, dont aucun ne prime.
• Les prix pratiqués dans le voisinage pèsent le plus, parce qu’ils sont les plus concrets.
• Une référence utile est comparable en surface, en environnement et en date.
• Le chiffre d’affaires n’est pas un élément de la valeur locative, sauf clause de loyer variable.
• Le coût d’une expertise se met en regard du gain espéré avant d’engager la contestation.