Acheter un droit au bail : les risques à connaître
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
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Baux commerciaux
Baux commerciaux dans la Marne, l'Aube et les Ardennes
Loyers, renouvellements, impayés et expulsions devant les tribunaux judiciaires de Reims, Châlons-en-Champagne, Troyes et Charleville-Mézières.
Nos interventions
01 Contentieux du bail devant le tribunal du lieu de l'immeuble
Le litige se porte devant le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve le local, sans clause ni convention pouvant y déroger. Un commerce rémois se défend à Reims, un local troyen à Troyes.
02 Commandement de payer et référé expulsion
La phase d'urgence se joue en semaines, souvent en référé devant le président du tribunal judiciaire. Le délai ouvert par le commandement court pendant que le dossier se constitue, ce qui impose de saisir sans attendre d'avoir tout réuni.
03 Renouvellement, congé et fixation judiciaire du loyer
La fixation du loyer de renouvellement relève du juge des loyers commerciaux, magistrat dédié au sein du tribunal judiciaire. Sa pratique varie d'un tribunal à l'autre, et la connaître change la conduite de la négociation préalable.
04 Valeur locative et commercialité du quartier
Le déplafonnement et la fixation du loyer se discutent sur la valeur locative, qui dépend de l'emplacement, de sa commercialité et de son évolution. Un centre-ville rémois, une zone commerciale périphérique et une rue de Charleville ne se comparent pas.
Ce que vous y gagnez
Une action engagée devant le bon tribunal, sans exception d'incompétence à subir
Des délais de procédure tenus, dans une matière où leur expiration ferme les recours
Une valeur locative discutée sur des références locales, pas sur des moyennes nationales
Le contentieux du bail commercial est l’un des rares où le tribunal compétent ne se négocie pas : c’est celui du lieu de l’immeuble, quelle que soit la domiciliation des parties ou ce que prévoit le bail.
Nous intervenons devant les tribunaux judiciaires de Reims, Châlons-en-Champagne, Troyes et Charleville-Mézières, pour les commerçants comme pour les bailleurs et les sociétés civiles immobilières du ressort. La valeur locative, qui décide de l’essentiel des litiges de loyer, se discute sur des références locales : elle se défend mieux quand on connaît la rue dont il est question.
Sur le fond du droit applicable, nos guides baux commerciaux reprennent question par question ce que prévoit le statut, et notre page baux commerciaux présente l’ensemble de la pratique.
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Nous répondons volontiers à toutes vos questions. Écrivez-nous à mc@cabinetpersee.com , contactez le cabinet sur WhatsApp, ou remplissez notre formulaire de contact.
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Questions fréquentes
Devant quel tribunal se plaide un litige de bail commercial ?
Devant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve l'immeuble, compétence exclusive à laquelle aucune clause du bail ne peut déroger. Pour le ressort de la cour d'appel de Reims, il s'agit des tribunaux judiciaires de Reims, Châlons-en-Champagne, Troyes et Charleville-Mézières.
Faut-il un avocat inscrit au barreau du lieu de l'immeuble ?
La représentation devant le tribunal judiciaire obéit à des règles de postulation propres à cette juridiction, qu'il convient de vérifier au cas par cas selon la nature de la procédure engagée. La question se traite au moment de saisir, et se règle sans difficulté.
Qui fixe le loyer en cas de désaccord au renouvellement ?
Un magistrat dédié du tribunal judiciaire, le juge des loyers commerciaux, tranche le désaccord après une phase préalable devant la commission départementale de conciliation. La procédure est longue, ce qui rend la négociation antérieure d'autant plus utile.
Le cabinet intervient-il à Troyes et à Charleville-Mézières ?
Oui. Le cabinet intervient à titre habituel dans l'ensemble du ressort de la cour d'appel de Reims, qui couvre la Marne, l'Aube et les Ardennes, et l'appel se plaide dans tous les cas à Reims.
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