Faire vérifier un bail commercial avant de signer
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Avocat en baux commerciaux à Reims : quand consulter ?
Assignation, congé, renouvellement, cession, acquisition : les sept situations où l'examen d'un bail commercial ne peut pas attendre.
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Assignation, congé, renouvellement, cession, acquisition : les sept situations où l'examen d'un bail commercial ne peut pas attendre.
Introduction
Le bail commercial est une matière où le calendrier décide plus souvent que les arguments. Savoir quand consulter importe donc autant que savoir quoi demander.
Avant de signer
C’est le moment où tout se négocie et où presque rien ne coûte.
Destination, inventaire des charges, indexation, conditions de cession, faculté triennale : ces clauses engagent pour neuf ans et ne se rediscutent pratiquement jamais ensuite.
À réception d’un acte
Un commandement, un congé, une mise en demeure ouvrent des délais qui courent dès la réception.
Le commandement visant la clause résolutoire est le plus urgent : il ouvre un délai à l’issue duquel la résiliation peut être acquise.
Un congé se qualifie immédiatement, selon qu’il offre ou refuse le renouvellement, et sa régularité formelle se vérifie à ce moment, pas plus tard.
Avant une échéance
Les délais de renouvellement et de congé se calculent par rapport à l’échéance et obéissent à un formalisme strict.
Une échéance approche toujours plus vite qu’il n’y paraît, et l’option perdue se rattrape à la période suivante, soit trois ou neuf ans plus tard.
Avant d’acheter ou de céder
Le droit au bail représente souvent la part principale de la valeur d’un fonds de commerce.
L’auditer avant l’opération évite d’acquérir des contraintes invisibles, et permet au cédant de négocier la portée de sa solidarité pendant qu’il en a le pouvoir.
En cas d’impayés
Le bailleur arbitre entre récupérer le local et préserver sa créance, et cet arbitrage se fait au début, sur l’état réel de la trésorerie du preneur.
Le preneur, lui, dispose de leviers qui se referment à mesure que la procédure avance.
Devant quel tribunal
Le contentieux du bail commercial relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, compétence exclusive à laquelle aucune clause ne peut déroger.
Pour le ressort de la cour d’appel de Reims, il s’agit des tribunaux de Reims, Châlons-en-Champagne, Troyes et Charleville-Mézières, l’appel se plaidant dans tous les cas à Reims.
Des deux côtés du bail
Nous intervenons pour les bailleurs comme pour les preneurs, en conseil comme en contentieux. Voir notre pratique en baux commerciaux et sa déclinaison dans la Marne, l’Aube et les Ardennes.
En résumé
- Avant de signer, tout se négocie et presque rien ne coûte.
- À réception d’un acte, des délais courent immédiatement.
- Les délais de renouvellement et de congé se calculent par rapport à l’échéance.
- Le droit au bail représente souvent la part principale de la valeur d’un fonds.
- Le contentieux relève du tribunal du lieu de l’immeuble, sans dérogation possible.
Questions fréquentes
Devant quel tribunal se règle un litige de bail commercial ?
Devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, compétence exclusive à laquelle aucune clause du bail ne peut déroger. Le litige se règle donc là où se trouve le local.
À quel moment consulter ?
Avant de signer, à réception de tout acte, et plusieurs mois avant une échéance. Les délais de la matière sont brefs et leur expiration ferme des options sans recours.
Le cabinet intervient-il pour les bailleurs et les preneurs ?
Pour les deux, en conseil comme en contentieux, sous réserve de l'absence de conflit d'intérêts sur un même dossier.
Nous contacter :
Nous répondons volontiers à toutes vos questions. Écrivez-nous à mc@cabinetpersee.com , contactez le cabinet sur WhatsApp, ou remplissez notre formulaire de contact.
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