Acheter un droit au bail : les risques à connaître

Introduction

Acheter un droit au bail, c’est acheter un emplacement sans l’activité qui s’y exerce. L’opération est courante en centre ville, et elle obéit à des règles différentes de la cession de fonds.

Ce que l’opération transmet

Le bénéfice du bail, c’est à dire le droit d’occuper les lieux aux conditions qu’il prévoit, pour la durée restant à courir, avec le droit au renouvellement qui s’y attache.

C’est l’emplacement qui se paie, et le prix reflète généralement l’écart entre le loyer du bail et la valeur locative du marché, capitalisé.

Ce qu’elle ne transmet pas

La clientèle, l’enseigne, le nom commercial, le matériel, les stocks, les contrats de travail et les autres contrats d’exploitation restent en dehors de l’opération, sauf stipulation expresse.

L’acquéreur démarre donc une activité nouvelle dans des locaux dont il a acquis l’usage. Cette distinction emporte des conséquences fiscales et sociales qui se vérifient en amont.

La différence de régime

La protection d’ordre public qui interdit au bail de faire obstacle à la cession vise la cession réalisée au profit de l’acquéreur du fonds de commerce.

La cession du droit au bail seul ne bénéficie pas nécessairement de la même protection. Le bail peut la soumettre à des conditions plus strictes, voire l’interdire, selon sa rédaction.

C’est le premier point à vérifier, avant même de discuter du prix.

La destination

L’acquéreur qui entend exercer une activité différente de celle prévue au bail devra engager une déspécialisation.

Cette procédure prend du temps et son issue n’est pas acquise. Conditionner l’acquisition à son obtention, ou l’engager avant la signature, évite d’acheter un emplacement inutilisable pour le projet envisagé.

Les conditions et les arriérés

L’agrément du bailleur, les formalités de signification, l’existence d’une clause de solidarité et l’état des loyers et charges se vérifient comme dans toute cession.

Un commandement délivré avant l’opération continue de produire ses effets, ce qui rend l’examen des actes reçus par le cédant indispensable.

Le prix et ce qu’il recouvre

Le prix d’un droit au bail se discute sur l’écart entre le loyer payé et la valeur locative, sur la durée restant à courir, et sur les contraintes du bail.

Un bail court, une destination étroite ou des conditions de cession lourdes réduisent cette valeur, quelle que soit la qualité de l’emplacement.

Vérifier avant de s’engager

Nous vérifions que la cession du droit au bail seul est possible avant toute discussion sur le prix. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• L’opération transmet le bénéfice du bail, non la clientèle ni les éléments du fonds.
• La protection d’ordre public vise la cession avec le fonds, pas nécessairement celle du bail seul.
• Le bail peut donc encadrer voire interdire cette cession, ce qui se vérifie d’abord.
• Une activité différente de la destination impose une déspécialisation préalable.
• Le prix se discute sur l’écart de loyer, la durée restante et les contraintes du bail.