État des lieux d'un bail commercial : pourquoi il décide de la sortie

Introduction

L’état des lieux est un document de cinq minutes qui décide d’une discussion de plusieurs milliers d’euros, sept ou neuf ans plus tard.

Deux états des lieux

Un état des lieux doit être établi contradictoirement lors de la prise de possession des locaux, et de nouveau lors de leur restitution.

Le premier fixe la référence. Le second établit les évolutions. C’est leur comparaison, et elle seule, qui permet d’imputer des dégradations au preneur.

L’absence d’état des lieux d’entrée

Elle change la répartition de la charge de la preuve.

Sans référence initiale, le bailleur qui invoque des dégradations se trouve en difficulté pour établir que les locaux étaient en meilleur état à l’entrée.

Cette situation profite généralement au preneur, ce qui n’en fait pas pour autant une stratégie recommandable : elle prive aussi le preneur de la preuve d’un état initial dégradé lorsque c’est lui qui souhaite s’en prévaloir.

Ce que doit contenir un état des lieux utile

La description précise de chaque pièce et de ses éléments : sols, murs, plafonds, menuiseries, installations techniques, équipements.

Des photographies datées, annexées au document et signées par les deux parties, qui valent mieux qu’une description littéraire.

Les relevés de compteurs et l’inventaire des clés et badges remis.

Vétusté et dégradation

C’est le cœur de la discussion de sortie.

L’usure normale résultant d’un usage conforme à la destination ne constitue pas une dégradation imputable au preneur. Un revêtement de sol usé après neuf ans d’exploitation commerciale relève de la vétusté ; le même revêtement percé relève de la dégradation.

La distinction se discute sur des éléments concrets, ce qui ramène à la qualité des deux états des lieux.

Les aménagements réalisés

Leur sort se règle par le bail, non par l’état des lieux.

Selon la rédaction, le preneur peut devoir les déposer et restituer les lieux dans leur état d’origine, ou le bailleur peut les conserver sans indemnité, ou une indemnisation peut être prévue.

L’état des lieux d’entrée sert alors à déterminer ce qu’était cet état d’origine, ce qui lui donne une seconde utilité.

Préparer la sortie

Réaliser les réparations locatives avant l’état des lieux de sortie, être présent lors de son établissement et consigner les désaccords réduisent sensiblement le terrain de la discussion.

Encadrer les deux états des lieux

Nous encadrons l’établissement des états des lieux et la discussion de sortie. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Un état des lieux doit être établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie.
• Leur comparaison seule permet d’imputer des dégradations au preneur.
• L’absence d’état des lieux d’entrée pèse généralement à l’avantage du preneur.
• La vétusté résultant d’un usage conforme n’est pas imputable au preneur.
• Le sort des aménagements se règle par le bail, l’état des lieux servant de référence.