Loyers impayés : le locataire peut-il s'opposer à la résiliation ?
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Expulsion d'un locataire commercial : la procédure
Du constat de la résiliation à l'exécution : les étapes d'une expulsion en matière de bail commercial, et les délais qui les séparent.
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Du constat de la résiliation à l'exécution : les étapes d'une expulsion en matière de bail commercial, et les délais qui les séparent.
Introduction
L’expulsion est le terme d’une procédure, jamais son point de départ. Entre la décision de récupérer le local et la libération effective des lieux, plusieurs étapes se succèdent, chacune avec ses délais.
Aucune reprise de force
Le principe mérite d’être rappelé parce qu’il est parfois oublié dans des situations tendues.
Changer les serrures, couper les fluides, empêcher l’accès ou reprendre le local de sa propre autorité constituent des voies de fait qui exposent le bailleur, quelle que soit la réalité de la dette.
L’expulsion suppose un titre judiciaire et une exécution conduite par un commissaire de justice.
Obtenir le titre
Le bailleur doit d’abord faire constater ou prononcer la résiliation du bail.
Lorsqu’une clause résolutoire a été mise en œuvre par un commandement demeuré infructueux, le juge des référés est généralement saisi pour en constater l’acquisition et ordonner l’expulsion.
À défaut de clause, ou lorsque son jeu est contesté, la résiliation se demande au fond, ce qui allonge sensiblement le calendrier.
Ce que le preneur peut opposer
La nullité du commandement pour irrégularité formelle, la contestation du décompte réclamé, la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause, ou une demande de délais assortie d’un échéancier.
Lorsque des délais sont accordés et l’échéancier respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
L’exécution
Le titre obtenu, l’exécution est confiée à un commissaire de justice.
Elle obéit à ses propres règles et à ses propres délais, qui s’ajoutent à ceux de la procédure judiciaire. Le sort des marchandises, du matériel et des éléments du fonds laissés dans les lieux relève de dispositions particulières que le bailleur ne peut écarter.
Le calendrier réel
Entre le premier impayé et la libération effective des lieux, plusieurs mois s’écoulent dans les meilleures conditions, davantage lorsque la résiliation est contestée ou que des délais sont accordés.
Ce calendrier entre dans l’arbitrage économique : pendant toute cette période, le local ne produit pas de revenu et la dette continue de courir sur un débiteur dont la solvabilité se dégrade.
Conduire la procédure
Nous conduisons la procédure du commandement à l’exécution, et défendons les preneurs à chacune de ces étapes. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- Toute reprise du local par la force constitue une voie de fait et expose le bailleur.
- L’expulsion suppose un titre judiciaire puis une exécution par commissaire de justice.
- Le référé est la voie usuelle lorsqu’une clause résolutoire a été mise en œuvre.
- Le preneur peut opposer la nullité de l’acte, contester le décompte ou demander des délais.
- Le calendrier réel se compte en mois, pendant lesquels le local ne rapporte rien.
Questions fréquentes
Une expulsion peut-elle se faire sans juge ?
Non. L'expulsion suppose une décision de justice constatant ou prononçant la résiliation du bail, puis une procédure d'exécution conduite par un commissaire de justice. Toute reprise de force est exclue.
Le locataire peut-il obtenir des délais ?
Le juge peut accorder des délais, notamment lorsque la clause résolutoire est en jeu et qu'un échéancier crédible est proposé, comme des délais pour quitter les lieux au stade de l'exécution.
Que deviennent les marchandises et le matériel ?
Leur sort obéit à des règles propres lors de l'exécution, et le bailleur ne peut en disposer librement. Une reprise du local sans respecter ces règles expose à une responsabilité.
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