Faire suspendre la clause résolutoire d'un bail commercial

Introduction

Un commandement visant la clause résolutoire n’est pas la fin du bail. Le preneur de bonne foi dispose d’un levier, à condition de l’actionner avant que la porte ne se referme.

Le mécanisme des délais

Le juge peut accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Ces délais s’inscrivent dans une limite fixée par la loi, et leur octroi suppose que la résiliation n’ait pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

C’est cette condition qui fait de la rapidité le facteur décisif : chaque étape de la procédure rapproche du moment où la voie se referme.

L’effet du respect de l’échéancier

Il est radical, et c’est ce qui rend le mécanisme intéressant.

Lorsque le preneur respecte les délais accordés et règle selon l’échéancier fixé, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. Le bail se poursuit comme si le commandement n’avait pas produit d’effet.

L’inverse est tout aussi net : un manquement à l’échéancier peut faire revivre la résiliation, sans nouvelle procédure dans certains cas. L’engagement pris doit donc être tenable, non optimiste.

Ce qui convainc

Une demande de délais n’est pas une demande de clémence. Elle se documente.

Le caractère ponctuel de la difficulté, établi par des éléments financiers, pèse davantage que les explications. Un sinistre, la défaillance d’un client important, des travaux ayant entravé l’accès au local se démontrent par des pièces.

L’échéancier proposé doit être adossé à des perspectives de trésorerie vérifiables. Un plan qui prévoit d’apurer la dette sur la durée maximale sans expliquer d’où viendront les fonds emporte rarement la conviction.

La bonne foi s’apprécie enfin sur le comportement antérieur : un preneur qui a signalé sa difficulté et proposé un règlement avant le commandement est en meilleure position que celui qui n’a pas répondu.

Les autres moyens

La demande de délais se cumule utilement avec les contestations de fond.

La nullité du commandement pour irrégularité formelle, la contestation du décompte réclamé, notamment sur les charges et l’indexation, ou la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause peuvent être invoquées ensemble.

Une contestation sérieuse du montant change d’ailleurs la nature de la discussion, puisque la clause ne peut jouer que pour les sommes réellement dues.

Saisir sans attendre

La saisine du juge avant l’expiration du délai ouvert par le commandement place le preneur dans une position sans commune mesure avec une réaction postérieure.

Agir dans le délai

Nous saisissons le juge et construisons l’échéancier dans le délai ouvert par le commandement. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire.
• La voie se referme lorsque la résiliation est définitivement constatée.
• Le respect de l’échéancier fait que la clause est réputée n’avoir jamais joué.
• Un manquement à l’échéancier peut faire revivre la résiliation.
• L’échéancier doit être adossé à des éléments financiers vérifiables.