Bail commercial et redressement judiciaire : ce qui change

Introduction

L’ouverture d’un redressement judiciaire ne fait pas disparaître le bail, mais elle change les règles qui lui sont applicables. Les réflexes du droit commun y deviennent inopérants, et parfois dangereux.

Le bail se poursuit

L’ouverture de la procédure n’emporte pas résiliation du bail.

Les clauses qui prévoiraient une résiliation de plein droit du seul fait de l’ouverture sont privées d’effet. Le maintien du bail participe en effet de la possibilité même d’un redressement, le local étant souvent l’outil principal de l’activité.

La distinction fondamentale entre créances

C’est elle qui structure toute la position du bailleur.

Les loyers et charges échus avant le jugement d’ouverture constituent des créances antérieures. Elles doivent être déclarées dans les formes et délais prévus, à défaut de quoi elles deviennent inopposables à la procédure.

Les loyers et charges nés après l’ouverture obéissent à un régime différent et plus favorable, lorsque les conditions en sont réunies.

Une erreur de qualification à ce stade se rattrape mal, et le délai de déclaration est bref.

Ce que le bailleur ne doit pas faire

Poursuivre sans examen une procédure de résiliation engagée avant l’ouverture.

Les effets de l’ouverture sur les instances en cours et sur les actes déjà délivrés obéissent à des règles propres. Continuer comme si de rien n’était expose le bailleur à voir ses actes privés d’effet, et parfois sa responsabilité recherchée.

Le premier réflexe, à la réception du jugement d’ouverture, consiste à faire le point sur les procédures en cours et sur la qualification des créances.

La continuation du bail

L’administrateur ou le débiteur, selon la configuration, dispose de prérogatives quant à la poursuite des contrats en cours, dont le bail.

Le bailleur peut le mettre en demeure de se prononcer, dans les conditions prévues. Cette mise en demeure constitue un outil utile lorsque l’incertitude se prolonge et que le local pourrait être reloué.

La résiliation pour défaut de paiement postérieur

Le défaut de paiement des loyers nés après l’ouverture peut fonder une résiliation, selon des modalités et des délais propres à la procédure collective.

Ces modalités diffèrent du droit commun de la clause résolutoire, et les confondre conduit à des actes inefficaces.

Se positionner dès le jugement d’ouverture

Nous faisons le point sur les créances et les procédures en cours dès l’ouverture. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• L’ouverture n’emporte pas résiliation du bail et les clauses contraires sont privées d’effet.
• Les loyers antérieurs se déclarent dans des délais brefs, sous peine d’inopposabilité.
• Les loyers postérieurs suivent un régime distinct et plus favorable.
• Poursuivre une procédure engagée avant l’ouverture sans examen expose le bailleur.
• Le défaut de paiement postérieur obéit à des modalités propres, distinctes du droit commun.