Cession du bail commercial en liquidation judiciaire

Introduction

Dans une liquidation, le bail commercial n’est plus une charge : c’est souvent l’actif le plus liquide, et sa réalisation obéit à des règles qui s’écartent du droit commun.

Le bail comme actif

Lorsqu’un fonds de commerce ne trouve pas repreneur dans son ensemble, le droit au bail peut être cédé isolément.

Sa valeur tient à l’emplacement et à l’écart entre le loyer et la valeur locative. Dans certaines localisations, cette valeur constitue l’essentiel de ce que la procédure permettra de distribuer.

Le sort des clauses du bail

C’est la particularité principale de ce cadre.

Certaines stipulations qui encadrent ou interdisent la cession du bail voient leur portée neutralisée lorsque la cession s’organise dans le cadre de la procédure collective.

L’étendue de cette neutralisation dépend du cadre exact de la cession et de la nature des clauses concernées. Elle ne prive pas le bailleur de toute prérogative, notamment quant au respect de la destination des lieux.

La position du bailleur

Le bailleur est appelé à la procédure et peut faire valoir ses observations.

Ses moyens se concentrent utilement sur la destination projetée par le candidat repreneur, sur ses garanties, et sur le respect des obligations nées après l’ouverture de la procédure.

Une opposition de principe a peu de chances d’aboutir ; une opposition documentée sur la compatibilité de l’activité projetée avec l’immeuble a davantage de portée.

Les loyers antérieurs et postérieurs

La distinction structure tout le traitement de la créance du bailleur.

Les loyers échus avant l’ouverture de la procédure suivent le régime des créances antérieures et se déclarent dans les formes et délais prévus. Leur recouvrement dépend du déroulement de la procédure.

Les loyers postérieurs obéissent à un régime différent, plus favorable, lorsque les conditions en sont réunies.

Cette distinction commande la conduite du bailleur dès l’ouverture, et une erreur de qualification à ce stade se rattrape mal.

Ce qu’il ne faut pas faire

Poursuivre une procédure de résiliation engagée avant l’ouverture sans vérifier ce que l’ouverture a changé expose le bailleur.

Les règles applicables au bail à compter de l’ouverture se substituent au droit commun, et les réflexes acquis en dehors de ce cadre deviennent inopérants.

Se positionner dès l’ouverture

Nous positionnons le bailleur comme le repreneur dès l’ouverture de la procédure. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le droit au bail est souvent l’actif le plus liquide d’une liquidation.
• Certaines clauses encadrant la cession voient leur portée neutralisée dans ce cadre.
• Le bailleur est appelé à la procédure et peut faire valoir ses observations.
• Les loyers antérieurs se déclarent ; les loyers postérieurs suivent un régime distinct.
• Les réflexes du droit commun deviennent inopérants à compter de l’ouverture.