Clause défavorable dans un bail commercial : peut-on l'écarter ?
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Changer d'activité dans un local commercial
Destination du bail, déspécialisation partielle ou plénière, tous commerces : ce qu'un preneur peut exercer et comment élargir ce qu'il ne peut pas.
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Destination du bail, déspécialisation partielle ou plénière, tous commerces : ce qu'un preneur peut exercer et comment élargir ce qu'il ne peut pas.
Introduction
La destination inscrite au bail délimite ce que le preneur peut exercer dans les lieux. En sortir sans procédure constitue un manquement, et le découvrir au moment du renouvellement coûte cher.
La destination et sa portée
Le bail précise l’activité autorisée dans les locaux. Cette mention n’est pas descriptive : elle est limitative.
Une destination rédigée étroitement, mentionnant un commerce précis, interdit d’exercer autre chose. Une destination large, voire une clause dite tous commerces, ouvre au contraire l’éventail des activités possibles.
Cette différence de rédaction se paie à l’entrée dans le loyer, et se retrouve à la sortie dans la valeur du droit au bail.
Ce que risque une activité non autorisée
Exercer en dehors de la destination constitue un manquement aux obligations du bail.
Il peut fonder une mise en demeure, puis une résiliation, et surtout un refus de renouvellement pour motif grave et légitime écartant l’indemnité d’éviction.
Cette dernière conséquence est la plus lourde, et elle se révèle souvent des années après le début de l’activité litigieuse, au moment précis où le preneur croyait son droit au renouvellement acquis.
L’extension à des activités connexes
Lorsque le preneur souhaite adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires, une procédure allégée existe.
Elle suppose une information du bailleur dans les formes, et celui ci dispose d’un délai pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées.
Le débat porte alors sur ce lien, apprécié au regard de l’activité principale et des usages du commerce concerné.
Le changement complet d’activité
Lorsqu’il s’agit d’exercer une activité différente, la procédure est plus lourde.
Elle suppose une demande formalisée au bailleur, qui dispose d’un délai pour répondre, et le changement peut donner lieu à contrepartie, notamment sur le loyer. Les autres occupants de l’immeuble peuvent également être concernés.
Cette procédure prend du temps, ce qui impose de l’anticiper lorsque le changement d’activité conditionne un projet ou une acquisition.
Anticiper à l’entrée
La leçon vaut surtout pour la négociation initiale.
Obtenir une destination large au moment de conclure coûte peu. L’élargir ensuite suppose une procédure, un délai, et parfois une contrepartie financière.
Régulariser ou négocier
Nous conduisons les procédures de déspécialisation et négocions la destination à la conclusion du bail. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- La destination inscrite au bail est limitative, non descriptive.
- Exercer hors destination peut fonder un refus de renouvellement sans indemnité.
- L’adjonction d’activités connexes suit une procédure allégée d’information.
- Le changement complet d’activité suppose une demande et peut donner lieu à contrepartie.
- Une destination large se négocie à l’entrée, où elle coûte le moins.
Questions fréquentes
Peut-on exercer une activité non prévue au bail ?
Non sans avoir régularisé la situation. Exercer une activité hors de la destination prévue constitue un manquement pouvant fonder une résiliation ou un refus de renouvellement sans indemnité.
Qu'est-ce qu'une clause tous commerces ?
Une clause autorisant l'exercice de toute activité commerciale dans les lieux. Elle dispense des procédures de déspécialisation et valorise sensiblement le bail à la revente.
Le bailleur peut-il refuser un changement d'activité ?
Ses moyens diffèrent selon qu'il s'agit d'une extension à des activités connexes ou d'un changement complet. Le second lui ouvre davantage de possibilités d'opposition et de contrepartie.
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