Déspécialisation plénière : changer complètement d'activité

Introduction

Changer complètement d’activité dans un local commercial est possible, mais la procédure est lourde et son calendrier s’accommode mal d’un projet pressé.

La demande

Le preneur qui souhaite exercer une activité différente de celle prévue au bail adresse une demande au bailleur, dans les formes requises, en indiquant l’activité envisagée.

Le bailleur dispose d’un délai pour faire connaître sa position. Le formalisme de la demande conditionne le point de départ de ce délai, ce qui en fait le premier point d’attention.

Les motifs de refus

Le bailleur ne dispose pas d’un droit de veto discrétionnaire.

Son refus doit reposer sur des motifs sérieux et légitimes, tenant notamment à la compatibilité de l’activité envisagée avec la destination de l’immeuble, à ses caractéristiques techniques, ou aux droits d’autres occupants.

Un refus fondé sur d’autres considérations se conteste devant le juge, qui peut autoriser le changement.

La contrepartie

C’est la différence principale avec la déspécialisation partielle.

Le changement complet d’activité peut donner lieu à une contrepartie, notamment une modification du loyer, la destination étant l’un des éléments d’appréciation de la valeur locative.

Cet effet se chiffre avant d’engager la demande. Un changement d’activité qui accroît sensiblement la valeur locative du local peut se payer par une augmentation durable du loyer, à mettre en regard du gain attendu de la nouvelle exploitation.

Les autres occupants

Dans un immeuble abritant plusieurs commerces, certains locataires bénéficient de garanties d’exclusivité ou de clauses de non-concurrence.

Le changement d’activité peut mettre ces droits en cause, et la procédure en tient compte. Ce point échappe souvent à l’attention du preneur, qui raisonne sur son seul bail.

Le calendrier

Entre la demande et la régularisation effective, plusieurs mois peuvent s’écouler, davantage en cas de contestation.

Un projet qui suppose le changement d’activité, notamment une acquisition de fonds ou de droit au bail, gagne donc à être conditionné à son obtention plutôt qu’engagé dans l’espoir de régulariser ensuite.

Anticiper plutôt que régulariser

Nous engageons la procédure en amont du projet et chiffrons la contrepartie possible. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• La procédure repose sur une demande formalisée ouvrant un délai de réponse au bailleur.
• Le refus doit reposer sur des motifs sérieux et légitimes et se conteste.
• Le changement complet peut donner lieu à contrepartie, notamment sur le loyer.
• Les droits d’exclusivité d’autres occupants de l’immeuble entrent en ligne de compte.
• Le calendrier impose de conditionner un projet à l’obtention plutôt que d’espérer régulariser.