Travaux dans un local commercial : qui doit payer ?

Introduction

La répartition des travaux est la principale source de litige dans l’exécution d’un bail commercial, et celle qui se règle le mieux par une lecture attentive du bail et de son inventaire.

Ce qui ne peut pas être imputé au preneur

La liberté contractuelle connaît ici des limites d’ordre public.

Les dépenses relatives aux grosses réparations touchant à la structure de l’immeuble ne peuvent être mises à la charge du preneur, non plus que les honoraires liés à leur réalisation.

Les dépenses liées à la vétusté et celles rendues nécessaires par la mise en conformité de l’immeuble, lorsqu’elles relèvent de grosses réparations, suivent le même régime.

Les impôts dont le bailleur est le redevable légal au titre de sa qualité de propriétaire connaissent également des restrictions d’imputation.

Une clause qui prétendrait imputer ces dépenses au preneur est privée d’effet sur ce point, sans que le bail entier soit remis en cause.

L’inventaire des charges

Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre les parties.

Précis signifie que les postes doivent être identifiables. Limitatif signifie que ce qui n’y figure pas ne peut être refacturé.

Un inventaire absent, vague ou rédigé par renvoi général fragilise l’ensemble des refacturations opérées sur son fondement.

L’information sur les travaux

Le bailleur doit communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage sur les trois années suivantes, avec leur budget, ainsi qu’un état récapitulatif de ceux réalisés sur les trois années écoulées et leur coût.

Ces documents ne sont pas décoratifs. Ils permettent au preneur d’anticiper des dépenses importantes et de contrôler la cohérence entre ce qui était annoncé et ce qui est facturé.

La discussion en pratique

Un litige sur les travaux se tranche rarement sur un principe général. Il se tranche poste par poste, en confrontant la dépense réclamée à l’inventaire du bail et aux catégories que la loi interdit d’imputer.

Ce travail suppose de reprendre les appels de charges, les justificatifs et les états communiqués. Il révèle fréquemment des refacturations sans fondement contractuel, comme des dépenses que le bailleur aurait pu légitimement réclamer et n’a pas appelées.

Reprendre la répartition

Nous reprenons l’inventaire et les appels de charges poste par poste, pour les bailleurs comme pour les preneurs. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Certaines dépenses ne peuvent être imputées au preneur quelle que soit la rédaction du bail.
• Les grosses réparations touchant à la structure et les dépenses de vétusté en font partie.
• Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et travaux.
• Ce qui ne figure pas à l’inventaire ne peut être refacturé.
• Le bailleur doit communiquer un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux.