Cession de fonds de commerce : que devient le bail ?

Introduction

Dans une cession de fonds de commerce, le bail est souvent l’élément le plus valorisé et le moins examiné. C’est aussi celui qui fait échouer les opérations le plus tard.

Le bail est un élément du fonds

Le droit au bail figure parmi les éléments constitutifs du fonds de commerce, et il en représente fréquemment la part la plus importante lorsque l’emplacement porte la clientèle.

Il se transmet donc avec le fonds. Cette transmission reste toutefois soumise aux conditions que le bail prévoit, agrément, information, forme de l’acte, participation du bailleur.

Les vérifications avant de signer

Un acquéreur qui n’audite pas le bail achète un fonds dont il ignore la principale composante.

La durée restant à courir et la date de la prochaine échéance déterminent la stabilité de l’exploitation à venir.

La destination autorisée doit couvrir l’activité que l’acquéreur entend exercer. Une destination plus étroite impose une procédure de déspécialisation, avec ses délais et son incertitude.

Les conditions de cession future conditionnent la revente ultérieure, donc la liquidité de l’investissement.

L’état des loyers et charges, l’existence d’un commandement ou d’un contentieux en cours, la répartition des travaux et l’existence d’un état des lieux complètent l’examen.

Le formalisme

Les conditions prévues par le bail se respectent à la lettre.

Une cession réalisée sans l’agrément requis, sans signification au bailleur ou sans la forme exigée peut lui être inopposable. Il continue alors de traiter avec le cédant, ce qui place les trois parties dans une situation confuse.

La solidarité du cédant

Le cédant reste fréquemment tenu des obligations du cessionnaire au titre d’une clause de solidarité, pendant une durée encadrée.

Ce point se négocie. Un cédant averti cherche à en limiter la portée ou à obtenir une garantie du cessionnaire ; un acquéreur averti sait que cette clause rassure le bailleur et facilite l’agrément.

Les dettes antérieures

Les loyers et charges échus avant la cession restent en principe à la charge du cédant, sauf stipulation contraire de l’acte.

Leur apurement se vérifie avant la signature, un arriéré non soldé pouvant fonder un commandement dès les premiers mois de l’exploitation nouvelle.

Auditer le bail avant l’acte

Nous auditons le bail en amont de la cession, pour le cédant comme pour l’acquéreur. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le droit au bail est un élément du fonds et se transmet avec lui.
• La transmission reste soumise aux conditions d’agrément et de forme du bail.
• Durée restante, destination autorisée et conditions de cession future s’auditent avant de signer.
• Une cession irrégulière peut être inopposable au bailleur.
• La solidarité du cédant se négocie, et les arriérés se vérifient avant l’acte.