Acheter un droit au bail : les risques à connaître
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Céder son bail commercial : les conditions
Agrément du bailleur, clauses restrictives, formalisme de la cession : ce que le bail autorise et ce qu'il ne peut pas interdire.
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Agrément du bailleur, clauses restrictives, formalisme de la cession : ce que le bail autorise et ce qu'il ne peut pas interdire.
Introduction
Céder un bail commercial n’est jamais une simple formalité de sortie. C’est une opération dont les conditions se lisent dans le bail, et dont les effets survivent souvent au départ du cédant.
Ce que le bail ne peut pas interdire
Une règle d’ordre public protège la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce.
Le bail ne peut donc pas interdire purement et simplement cette cession, car elle conditionne la valeur même du fonds : un fonds qui ne peut être vendu avec son emplacement perd l’essentiel de sa valeur marchande.
La cession du droit au bail seul, en revanche, sans le fonds, peut être davantage encadrée voire interdite selon la rédaction.
Ce que le bail peut encadrer
La liberté du bailleur s’exerce sur les conditions, non sur le principe.
L’agrément préalable du cessionnaire, l’information du bailleur, sa participation à l’acte, la forme de la cession, l’exigence d’un acte authentique, la signification au bailleur : autant de conditions dont le non respect expose la cession à l’inopposabilité.
Une cession inopposable au bailleur laisse le cédant dans une situation inconfortable, tenu envers un bailleur qui ne reconnaît pas le cessionnaire.
L’agrément et son refus
Lorsque le bail soumet la cession à agrément, le bailleur ne peut refuser arbitrairement.
Son refus doit reposer sur des motifs légitimes, tenant généralement à la solvabilité du candidat, à ses garanties, ou à la compatibilité de son activité avec la destination des lieux et l’environnement de l’immeuble.
Un refus non motivé, ou fondé sur des considérations étrangères à ces critères, se conteste devant le juge, qui peut autoriser la cession.
La clause de solidarité
C’est le point le plus souvent découvert trop tard.
De nombreux baux prévoient que le cédant reste garant des obligations du cessionnaire, notamment du paiement des loyers, pendant une durée que la loi encadre.
Un cédant qui a vendu son fonds et quitté les lieux peut donc se voir réclamer les loyers impayés par son successeur, parfois plusieurs années plus tard.
Le bailleur doit informer le cédant des défauts de paiement du cessionnaire dans un délai déterminé, ce qui constitue un point de contestation fréquent lorsque cette information a été tardive.
Auditer avant de céder
Les conditions de cession, la clause de solidarité et sa durée, les formalités à respecter se lisent dans le bail avant que l’opération ne soit engagée, pas au moment de signer.
Préparer la cession
Nous auditons le bail avant l’opération et négocions les conditions de sortie du cédant. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- Le bail ne peut interdire la cession à l’acquéreur du fonds, règle d’ordre public.
- Il peut en revanche l’encadrer par un agrément et des conditions de forme.
- Un refus d’agrément doit reposer sur des motifs légitimes et se conteste.
- La clause de solidarité fait survivre les obligations du cédant plusieurs années.
- Le bailleur doit informer le cédant des impayés du cessionnaire dans un délai déterminé.
Questions fréquentes
Le bail peut-il interdire toute cession ?
Une interdiction générale de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce se heurte à une règle d'ordre public. Le bail peut en revanche encadrer cette cession par des conditions de forme et d'agrément.
Le bailleur peut-il refuser un cessionnaire ?
Lorsque le bail prévoit un agrément, le bailleur peut s'opposer pour des motifs légitimes tenant notamment à la solvabilité ou à l'activité du candidat. Un refus arbitraire se conteste devant le juge.
Le cédant reste-t-il tenu après la cession ?
Fréquemment. De nombreux baux comportent une clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, dont la durée est encadrée mais qui survit plusieurs années au départ du cédant.
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