Acheter un droit au bail : les risques à connaître
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Le bailleur refuse la cession du bail : quels recours ?
Motifs légitimes de refus, refus abusif, autorisation judiciaire : ce que peut faire un preneur dont la cession est bloquée.
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Motifs légitimes de refus, refus abusif, autorisation judiciaire : ce que peut faire un preneur dont la cession est bloquée.
Introduction
Un refus d’agrément bloque une vente déjà engagée, souvent avec un acquéreur pressé. Le temps joue alors contre le cédant, ce qui rend la qualification du refus urgente.
Le silence n’est pas toujours un refus
Premier réflexe : relire le bail.
Certaines clauses d’agrément prévoient un délai au terme duquel le silence du bailleur vaut acceptation. D’autres non. Cette différence de rédaction change entièrement la conduite à tenir.
Lorsque le bail est muet sur les effets du silence, la demande doit être formalisée de manière à pouvoir établir sa date et son contenu.
Ce qui constitue un motif légitime
Le bailleur agrée ou refuse en considération de la situation du candidat, non de sa propre convenance.
La solvabilité du cessionnaire, les garanties qu’il présente, son expérience dans l’activité concernée constituent des motifs recevables lorsqu’ils sont établis.
La compatibilité de l’activité envisagée avec la destination prévue au bail et avec l’environnement de l’immeuble en constitue un autre.
En revanche, le souhait de récupérer le local, celui de renégocier le loyer à l’occasion de la cession, ou une hostilité personnelle ne sont pas des motifs légitimes.
Le refus abusif
Un refus arbitraire ou fondé sur des motifs étrangers aux critères admis peut être écarté par le juge, qui autorise alors la cession.
Il peut en outre engager la responsabilité du bailleur, le blocage d’une cession causant au cédant un préjudice qui se chiffre : perte de la vente, dépréciation du fonds, poursuite des charges d’exploitation.
Documenter le dossier du candidat
C’est ce qui décide le plus souvent de l’issue.
Un dossier complet, présentant la situation financière du candidat, ses garanties et son projet d’exploitation, rend un refus difficile à justifier. Un dossier sommaire offre au bailleur un motif tout trouvé.
Le cédant qui anticipe cette exigence prépare le dossier avant de solliciter l’agrément, plutôt que de le compléter après un premier refus.
Le facteur temps
Une procédure d’autorisation judiciaire prend du temps, et un acquéreur ne reste pas indéfiniment disponible.
Cette réalité pousse souvent à une solution négociée, dans laquelle les garanties offertes au bailleur pèsent plus que le débat sur la légitimité du refus.
Débloquer la cession
Nous qualifions le refus et construisons le dossier du candidat pour le rendre difficile à écarter. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- Certaines clauses prévoient que le silence du bailleur vaut acceptation ; le bail se relit d’abord.
- Le refus doit reposer sur des motifs légitimes tenant au candidat, non à la convenance du bailleur.
- Un refus abusif peut être écarté par le juge et engager la responsabilité du bailleur.
- Un dossier de candidature complet rend le refus difficile à justifier.
- Le facteur temps pousse souvent vers une solution négociée.
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il refuser sans se justifier ?
Lorsque le bail soumet la cession à agrément, le refus doit reposer sur des motifs légitimes. Un refus sans motif, ou fondé sur des considérations étrangères aux critères admis, se conteste.
Quels motifs sont considérés comme légitimes ?
Ceux tenant à la solvabilité du candidat, à ses garanties, ou à la compatibilité de son activité avec la destination des lieux et l'environnement de l'immeuble. La convenance personnelle n'en fait pas partie.
Le juge peut-il autoriser la cession ?
Le juge saisi d'un refus qu'il estime injustifié peut autoriser la cession. La procédure prend du temps, ce qui pèse lorsqu'une opération est en cours avec un calendrier.
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