Clause de solidarité après cession du bail : ce que risque le cédant

Introduction

Un cédant qui a vendu son fonds, encaissé le prix et tourné la page reçoit parfois, deux ans plus tard, un commandement pour des loyers qu’il n’a pas engagés. C’est l’effet de la clause de solidarité.

Le mécanisme

De nombreux baux prévoient que le cédant demeure garant des obligations du cessionnaire, au premier rang desquelles le paiement des loyers et charges.

Cette clause rassure le bailleur, qui accepte plus facilement un cessionnaire dont il ne connaît pas la solidité lorsqu’il conserve un débiteur qu’il connaît.

Elle explique aussi que certains agréments soient obtenus sans difficulté : le bailleur ne prend pas de risque.

La limite de durée

La loi encadre la durée pendant laquelle cette garantie peut être invoquée à compter de la cession.

Cette limite s’impose à la rédaction de la clause. Une stipulation prévoyant une garantie plus longue se lit à la lumière de cette limite, ce qui constitue le premier point de vérification lorsqu’une réclamation arrive.

L’obligation d’information du bailleur

C’est le moyen de défense le plus fréquemment utile.

Le bailleur qui entend se prévaloir de la solidarité doit informer le cédant du défaut de paiement du cessionnaire dans un délai déterminé à compter de l’exigibilité.

Une information tardive, ou une absence d’information suivie d’une réclamation portant sur une dette accumulée pendant des mois, se conteste. Cette obligation existe précisément pour éviter que le cédant ne découvre une dette devenue insurmontable.

La négociation au moment de la cession

C’est le moment où les marges existent.

Le cédant peut chercher à limiter la durée de la garantie, à la plafonner en montant, ou à en obtenir la renonciation contre une contrepartie, dépôt de garantie renforcé du cessionnaire, caution bancaire, ou garantie personnelle de ses dirigeants.

Il peut aussi obtenir du cessionnaire une garantie de son propre engagement, qui ne le libère pas envers le bailleur mais lui ouvre un recours.

Après la cession

Les marges se réduisent nettement. La renonciation du bailleur se négocie encore, mais sans la contrepartie que constituait, au moment de la cession, son besoin d’agréer.

La vigilance porte alors sur le respect par le bailleur de son obligation d’information, et sur la durée écoulée depuis la cession.

Négocier avant de signer

Nous négocions la portée de la solidarité au moment de la cession, quand les marges existent encore. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le cédant reste fréquemment garant des obligations du cessionnaire après la cession.
• La durée de cette garantie est encadrée par la loi.
• Le bailleur doit informer le cédant des impayés dans un délai déterminé.
• Une information tardive constitue un moyen de défense fréquent.
• La clause se négocie au moment de la cession, quand le bailleur a besoin d’agréer.