Bail commercial : la hausse de loyer automatique et sans plafond est réputée non écrite

Introduction

Beaucoup de baux commerciaux prévoient une augmentation automatique du loyer chaque année, à un pourcentage fixé à l’avance. La troisième chambre civile de la Cour de cassation juge, par un arrêt du 3 septembre 2026 publié au Bulletin, qu’une telle clause, lorsqu’elle joue sans plafond ni terme, doit être réputée non écrite. La solution concerne directement les bailleurs et les locataires qui ont signé ce type de stipulation.

Les faits

Des bailleurs louent, par un bail commercial, une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes exploité par la société locataire. Le bail stipule qu’au terme de la deuxième année entière, le loyer sera « révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ».

La locataire demande que cette clause soit réputée non écrite et que lui soient restitués les loyers versés indûment sur cinq ans. La cour d’appel de Lyon, le 13 mars 2025, la déboute en retenant qu’il s’agissait d’une augmentation forfaitaire et automatique licite.

Ce que juge la Cour de cassation

La Cour casse l’arrêt en toutes ses dispositions. Elle part d’un principe : « doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer », en application notamment des articles L. 145-15, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce.

Elle distingue ensuite deux mécanismes. Le loyer progressif par paliers est un mode de fixation du loyer d’origine, dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer. La clause litigieuse, à l’inverse, « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse », « périodiquement, automatiquement et forfaitairement », « sans prévoir de limite de plafond ou de durée ».

Elle en conclut que la clause « a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.

Pourquoi la solution compte

Le statut des baux commerciaux encadre la variation du loyer en cours de bail : révision triennale, clause d’échelle mobile, plafonnement. Une clause qui garantit au bailleur une hausse annuelle quelle que soit l’évolution des indices permet de contourner ces règles, et l’arrêt la sanctionne pour ce motif. La Cour s’inscrit dans la ligne de sa jurisprudence sur les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, qu’elle cite.

La sanction est le réputé non écrit : la clause est censée n’avoir jamais existé, ce qui ouvre au locataire une discussion sur les sommes versées en exécution de la clause.

En pratique

Les locataires ont intérêt à relire leurs baux pour repérer toute clause d’augmentation fixe et automatique, et à mesurer les sommes en jeu.

Les bailleurs et rédacteurs de baux doivent privilégier des mécanismes admis : loyer à paliers déterminés dès la signature, ou clause d’indexation jouant à la hausse comme à la baisse.

En résumé

• Une clause d’augmentation annuelle garantie du loyer, sans plafond ni terme, est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
• Elle organise une révision « à la seule hausse » qui fait échec à la révision légale d’ordre public.
• Le loyer progressif par paliers, fixé dès la signature, reste valable.
• Les baux en cours comportant ce type de clause méritent un audit.