Donner congé d'un bail commercial : délai et forme

Introduction

Le congé est l’acte le plus formaliste du statut des baux commerciaux, et celui dont l’irrégularité coûte le plus cher : elle se paie en années.

Qui peut donner congé, et quand

Le bailleur peut délivrer congé pour l’échéance du bail, avec ou sans offre de renouvellement.

Le preneur dispose d’une faculté de résiliation à l’expiration de chaque période triennale, ainsi que de la possibilité de donner congé pour l’échéance.

Dans un bail prolongé au delà de son terme, les règles diffèrent et le congé peut intervenir à d’autres moments, moyennant préavis.

Le préavis et son calcul

Le congé suppose un préavis dont la durée est fixée par le statut et dont le point de départ se calcule par rapport à l’échéance visée.

Cette mécanique explique que la date d’envoi soit décisive : un congé expédié quelques jours trop tard ne produit pas d’effet pour l’échéance visée, et reporte l’opération à la période suivante.

La forme de l’acte

Le formalisme varie selon l’auteur du congé et le moment où il intervient.

Certains congés doivent être délivrés par acte de commissaire de justice. D’autres peuvent l’être par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Employer une forme inadaptée expose l’acte à la nullité.

Le congé doit en outre comporter certaines mentions, dont l’omission est sanctionnée. Un congé du bailleur refusant le renouvellement doit notamment indiquer les motifs et reproduire les dispositions permettant au preneur de contester.

L’effet d’un congé irrégulier

Un congé nul ne produit aucun effet. Le bail se poursuit comme si rien n’avait été délivré.

Pour celui qui souhaitait mettre fin au bail, cela signifie recommencer, et le plus souvent attendre l’échéance suivante. Sur un bail commercial, cette échéance se compte en années.

C’est pourquoi la vérification des formes précède l’envoi, et pourquoi la réception d’un congé appelle la même vérification en sens inverse.

À la réception d’un congé

Trois points s’examinent immédiatement : la forme de l’acte, le respect du préavis, et les mentions obligatoires selon la nature du congé.

Un congé irrégulier reçu ne se signale pas à son auteur : il se conserve, et son irrégularité se fait valoir au moment utile.

Vérifier avant d’envoyer, vérifier à la réception

Nous vérifions la forme, le calcul du préavis et les mentions, dans les deux sens. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le préavis se calcule par rapport à l’échéance visée, ce qui rend la date d’envoi décisive.
• La forme exigée varie selon l’auteur du congé et le moment où il intervient.
• Un congé du bailleur refusant le renouvellement doit indiquer ses motifs et certaines mentions.
• Un congé nul ne produit aucun effet : le bail se poursuit.
• L’irrégularité reporte l’opération à l’échéance suivante, soit plusieurs années.