Contester un congé de bail commercial

Introduction

Un congé se conteste sur trois terrains distincts, qui peuvent être invoqués ensemble et n’exigent pas les mêmes preuves.

La forme de l’acte

C’est le terrain le plus mécanique, et le plus souvent fructueux.

Le congé doit être délivré selon la forme exigée, qui varie selon son auteur et le moment où il intervient. Il doit comporter les mentions requises, dont l’omission est sanctionnée.

Un congé du bailleur refusant le renouvellement doit notamment indiquer les motifs du refus et reproduire les dispositions ouvrant au preneur la faculté de contester. L’omission de ces mentions expose l’acte à la nullité.

Cette vérification ne suppose aucune preuve à rapporter : elle se lit sur l’acte.

Le préavis et l’échéance

Le congé doit être délivré en respectant le préavis et pour une échéance déterminée.

Une erreur dans le calcul, ou un congé délivré pour une date qui n’est pas une échéance valable, prive l’acte d’effet pour la période visée.

Ce terrain suppose de reprendre les dates du bail, ses avenants éventuels, et le décompte des périodes écoulées, ce qui réserve parfois des surprises sur des baux anciens plusieurs fois renouvelés.

Les motifs invoqués

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement en prétendant échapper à l’indemnité d’éviction, il doit établir le motif qu’il invoque.

Le motif grave et légitime suppose un manquement du preneur d’une gravité suffisante, précédé d’une mise en demeure restée sans effet pendant un certain délai. La régularité de cette mise en demeure se vérifie autant que le manquement lui même.

Les motifs tenant à l’état de l’immeuble ou à un projet de construction obéissent à des conditions propres, et s’accompagnent souvent d’obligations de relogement ou d’indemnisation partielle que le bailleur ne peut ignorer.

L’effet de l’annulation

Un congé annulé ne produit aucun effet. Le bail se poursuit dans les conditions antérieures.

Le bailleur qui souhaite toujours y mettre fin doit recommencer, et le plus souvent attendre une échéance ultérieure. Sur un bail commercial, ce report se compte en années, ce qui explique le poids de ce contentieux dans les négociations.

Les délais

La contestation obéit à des délais propres, dont le point de départ se situe généralement à la délivrance de l’acte.

Leur expiration ferme la voie, y compris lorsque l’irrégularité est flagrante. L’examen se fait donc à réception.

Examiner l’acte à réception

Nous examinons la forme, le calcul et les motifs dès la délivrance, pour les preneurs comme pour les bailleurs. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Un congé se conteste sur sa forme, sur le préavis et l’échéance, et sur les motifs invoqués.
• La contestation de forme se lit sur l’acte, sans preuve à rapporter.
• Le motif grave et légitime suppose une mise en demeure préalable restée sans effet.
• Un congé annulé ne produit aucun effet et reporte l’opération à une échéance ultérieure.
• Les délais de contestation courent dès la délivrance et leur expiration ferme la voie.