J'ai reçu un congé de mon bailleur : que faire ?

Introduction

Un congé reçu n’est pas une expulsion. C’est un acte qui ouvre des délais et dont la nature exacte conditionne tout ce qui suit.

Qualifier l’acte

Deux congés très différents portent le même nom.

Le congé avec offre de renouvellement propose la poursuite de la relation, généralement à des conditions de loyer que le bailleur précise. La discussion portera sur le prix, non sur le maintien dans les lieux.

Le congé refusant le renouvellement met fin au bail et ouvre en principe droit à indemnité d’éviction. La discussion portera sur le montant de cette indemnité, et le cas échéant sur les motifs invoqués pour l’écarter.

Cette qualification se fait à la lecture de l’acte, et elle commande tout le reste.

Ce qu’il ne faut pas faire

Deux réflexes coûtent cher.

Quitter les lieux à la date indiquée par le congé, alors qu’un droit au maintien existe jusqu’au paiement de l’indemnité. Ce départ fait perdre le principal levier de négociation, et compromet le droit à indemnité lui même.

Accepter par écrit les conditions proposées sans les avoir évaluées, qu’il s’agisse d’un loyer de renouvellement ou d’une offre d’indemnité. Un accord se défait mal.

Vérifier la régularité

La forme de l’acte, le respect du préavis et les mentions obligatoires se vérifient dès la réception.

Un congé irrégulier ne produit pas d’effet, et le bail se poursuit. Cette irrégularité ne se signale pas au bailleur : elle se conserve et se fait valoir au moment utile, le plus souvent lorsque la discussion se durcit.

Les motifs invoqués

Lorsque le congé refuse le renouvellement sans offrir d’indemnité, il invoque nécessairement un motif.

Motif grave et légitime tenant à un manquement du preneur, état de l’immeuble, projet de construction : chacun obéit à des conditions strictes, et leur invocation ne dispense pas de les établir.

Ces motifs se contestent, et la contestation obéit à des délais propres.

Les délais qui courent

Dès la réception, des délais courent, tant pour contester la régularité ou les motifs que pour demander le paiement de l’indemnité.

Leur expiration ferme des options sans recours possible. C’est ce qui fait de la lecture immédiate de l’acte la première urgence, avant même de décider ce que l’on veut obtenir.

Réagir dans les délais

Nous qualifions l’acte, vérifions sa régularité et arrêtons la stratégie dans les jours qui suivent sa réception. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Un congé avec offre de renouvellement et un congé refusant le renouvellement n’ouvrent pas les mêmes discussions.
• Le preneur évincé peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.
• Partir spontanément fait perdre ce levier et compromet le droit à indemnité.
• La régularité formelle se vérifie dès la réception et se conserve.
• Des délais courent dès la réception, tant pour contester que pour réclamer.