Bail commercial de plus de douze ans : le déplafonnement automatique
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Tacite prolongation d'un bail commercial : quelles conséquences ?
Un bail qui se poursuit après son terme ne repart pas pour neuf ans. Ce que la prolongation change pour le congé, la durée et le déplafonnement.
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Un bail qui se poursuit après son terme ne repart pas pour neuf ans. Ce que la prolongation change pour le congé, la durée et le déplafonnement.
Introduction
La tacite prolongation s’installe sans décision, et c’est précisément ce qui la rend risquée : personne ne l’a choisie, et ses effets se découvrent des années plus tard.
Prolongation n’est pas renouvellement
La confusion est fréquente et les conséquences sont importantes.
Le bail renouvelé repart pour une durée nouvelle, généralement de neuf ans. Le preneur retrouve la stabilité qui fonde ses investissements.
Le bail prolongé se poursuit aux mêmes conditions, mais pour une durée indéterminée. Le terme a été franchi, et il ne se reconstitue pas.
La fragilité de la situation prolongée
Un bail à durée indéterminée peut prendre fin à l’initiative de l’une des parties par un congé délivré dans les formes, moyennant préavis.
Le preneur qui se croyait tranquille se trouve donc exposé à un départ à échéance relativement courte, sans la protection du terme de neuf ans.
Pour un commerce dont la valeur tient en grande partie à son emplacement, cette exposition pèse sur la valeur du fonds et complique sa cession comme son financement.
Le seuil des douze ans
C’est l’effet le plus coûteux, et le moins anticipé.
Lorsque la durée effective du bail, prolongation comprise, excède douze ans, le plafonnement du loyer cesse de s’appliquer au renouvellement.
Le loyer peut alors être porté à la valeur locative, écart qui atteint fréquemment plusieurs dizaines de pour cent sur un bail ancien. Une prolongation confortable pendant quelques années prépare ainsi une augmentation substantielle.
Ce que la prolongation peut servir
Elle n’est pas défavorable à tous.
Un bailleur qui anticipe une forte progression de la valeur locative peut avoir intérêt à laisser courir la prolongation jusqu’au seuil des douze ans avant de provoquer le renouvellement.
Un preneur incertain sur la poursuite de son activité peut y trouver une souplesse que le renouvellement ne lui offrirait pas.
Dans les deux cas, il s’agit d’un choix, non d’un oubli.
Sortir de la prolongation
Le preneur peut à tout moment demander le renouvellement, ce qui met fin à la prolongation et rouvre la discussion, loyer compris.
Le moment de cette demande se choisit en fonction du seuil des douze ans et de l’évolution de la valeur locative, ce qui suppose d’avoir chiffré les deux.
Arbitrer en connaissance de cause
Nous chiffrons l’effet du seuil des douze ans avant de conseiller de sortir ou non de la prolongation. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- Le bail prolongé se poursuit pour une durée indéterminée, sans repartir pour neuf ans.
- Il peut prendre fin par congé moyennant préavis, ce qui fragilise le preneur.
- Cette fragilité pèse sur la valeur du fonds et sur sa cession.
- Une durée effective dépassant douze ans ouvre la voie au déplafonnement du loyer.
- La prolongation peut servir une stratégie, à condition d’être choisie et non subie.
Questions fréquentes
La prolongation équivaut-elle à un renouvellement ?
Non. Le bail renouvelé repart pour une durée nouvelle, alors que le bail prolongé se poursuit pour une durée indéterminée. La différence est décisive pour la stabilité du preneur.
Comment mettre fin à un bail prolongé ?
Par un congé délivré dans les formes, moyennant préavis, et sans attendre une échéance de neuf ans. Cette souplesse profite à celui qui veut sortir et fragilise celui qui veut rester.
La prolongation peut-elle faire augmenter le loyer ?
Indirectement. Lorsque la durée effective du bail, prolongation comprise, dépasse douze ans, le plafonnement du loyer cesse de s'appliquer au renouvellement, ce qui ouvre la voie au déplafonnement.
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