Droit de préférence du locataire commercial : comment l'exercer ?

Introduction

Le droit de préférence permet au locataire d’acquérir les murs qu’il occupe. Son intérêt est évident ; son exercice est contraint par des délais courts.

Le mécanisme

Lorsque le propriétaire envisage de vendre un local commercial loué, il doit dans de nombreux cas notifier son intention au locataire.

Cette notification vaut offre de vente. Elle indique le prix et les conditions, et ouvre au locataire un délai pour faire connaître sa décision.

Le locataire qui accepte dispose ensuite d’un délai pour réaliser la vente, délai plus long lorsqu’il déclare recourir à un prêt.

Les délais

Ils sont brefs, et c’est la principale difficulté pratique.

Un locataire qui n’a pas anticipé la possibilité d’une vente se trouve à devoir décider d’un investissement immobilier, et souvent à trouver un financement, en quelques semaines.

Préparer en amont un principe d’accord bancaire, lorsque l’acquisition des murs fait partie des objectifs à terme, change entièrement la capacité à saisir l’occasion.

Les exceptions

Le droit de préférence ne s’applique pas dans toutes les situations.

Des exceptions tiennent notamment à la nature de l’opération, à la qualité de l’acquéreur, ou à la configuration du bien vendu. Leur applicabilité se vérifie au cas par cas plutôt que de se présumer dans un sens ou dans l’autre.

La vente à des conditions différentes

Lorsque le propriétaire, après le refus du locataire, vend à des conditions plus avantageuses que celles notifiées, une nouvelle notification peut être requise.

Ce point mérite attention : un locataire qui a décliné une offre à un prix donné peut retrouver un droit lorsque la vente se conclut finalement moins cher.

L’absence de notification

Lorsque la notification était requise et n’a pas eu lieu, des voies d’action existent.

Leur portée dépend des circonstances et elles obéissent à des délais propres, dont le point de départ se situe généralement à la connaissance de la vente. La réactivité conditionne donc leur efficacité.

Anticiper la vente

Un locataire qui souhaite pouvoir acquérir gagne à le signaler au bailleur et à préparer son financement, plutôt qu’à découvrir la notification sans être en mesure d’y répondre.

Se préparer à l’exercer

Nous vérifions l’applicabilité du droit et préparons son exercice dans les délais. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• La notification de la vente vaut offre et ouvre un droit de préférence au locataire.
• Les délais pour répondre et pour réaliser la vente sont brefs.
• Des exceptions existent et se vérifient au cas par cas.
• Une vente ultérieure à des conditions plus avantageuses peut ouvrir un nouveau droit.
• L’absence de notification requise ouvre des voies d’action soumises à des délais propres.