Le propriétaire vend les murs : quelles conséquences pour le locataire ?

Introduction

Apprendre que les murs sont à vendre inquiète souvent le locataire commercial. Le bail, lui, ne s’en trouve pas affecté dans son existence.

Le bail se poursuit

L’acquéreur des murs devient le nouveau bailleur et reprend les droits et obligations attachés au bail.

La durée restant à courir, le loyer, les clauses et le droit au renouvellement demeurent inchangés. L’occupation continue aux mêmes conditions.

Le nouveau propriétaire ne peut pas davantage que l’ancien modifier unilatéralement le bail : les augmentations de loyer passent par les mêmes voies, et la reprise du local par les mêmes procédures, avec le même coût.

Le droit de préférence

Dans de nombreux cas, la vente d’un local commercial loué doit être notifiée au locataire, auquel un droit de préférence est reconnu.

Cette notification indique le prix et les conditions de la vente projetée, et ouvre au locataire un délai pour se porter acquéreur aux mêmes conditions.

Des exceptions existent, tenant notamment à la nature de la vente ou à la qualité de l’acquéreur, et leur applicabilité se vérifie au cas par cas.

Ce que la vente change en pratique

Le changement d’interlocuteur n’est pas neutre, même si le droit ne change pas.

Un investisseur institutionnel, un particulier et un utilisateur cherchant à occuper les lieux n’ont pas les mêmes objectifs. Le dernier, en particulier, peut envisager une reprise à l’échéance, ce qui suppose de payer l’indemnité d’éviction.

Anticiper cet objectif permet au locataire de préparer sa position plutôt que de la découvrir à réception d’un congé.

Les points à vérifier après la vente

L’identité et les coordonnées du nouveau bailleur, pour que les paiements et les actes soient adressés au bon destinataire.

Le sort du dépôt de garantie, dont la transmission à l’acquéreur mérite d’être confirmée par écrit.

L’état des comptes à la date de la vente, afin d’éviter une double réclamation ou une contestation ultérieure sur des sommes déjà réglées.

Si la notification n’a pas eu lieu

L’absence de notification, lorsqu’elle était requise, ouvre au locataire des voies d’action dont la portée dépend des circonstances.

Ce point se vérifie dès la connaissance de la vente, des délais pouvant courir à compter de cette date.

Faire le point après une vente

Nous vérifions la régularité de la notification et faisons le point sur les comptes. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui reprend droits et obligations.
• Le nouveau propriétaire ne peut pas modifier unilatéralement le bail.
• Un droit de préférence est reconnu au locataire dans de nombreux cas.
• Des exceptions existent et leur applicabilité se vérifie au cas par cas.
• Identité du bailleur, sort du dépôt et état des comptes se confirment par écrit.