Restitution du dépôt de garantie d'un bail commercial

Introduction

Le dépôt de garantie commercial représente souvent plusieurs mois de loyer. Sa restitution se discute presque toujours, et elle se prépare bien avant la sortie.

Ce que le dépôt garantit

Il garantit l’exécution des obligations du preneur : paiement des loyers et charges, réparations locatives, remise en état si le bail le prévoit.

Il ne constitue pas une avance sur les derniers loyers, sauf stipulation expresse. Un preneur qui cesse de payer en considérant que le dépôt couvrira les dernières échéances s’expose à un commandement.

Les états des lieux

Ils commandent l’essentiel de la discussion sur les réparations.

L’état des lieux d’entrée sert de référence. Sa comparaison avec l’état des lieux de sortie établit les dégradations imputables au preneur, déduction faite de la vétusté et de l’usure normale.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, cette comparaison devient difficile, et la charge de la preuve des dégradations pèse différemment, généralement à l’avantage du preneur.

Les retenues admissibles

Elles doivent correspondre à des sommes réellement dues et justifiées.

Les loyers et charges impayés, la régularisation de charges sur le dernier exercice, et le coût des réparations locatives établies constituent les postes usuels.

Chaque retenue doit être justifiée par des pièces : décompte, factures, devis. Une retenue forfaitaire, sans justificatif, se conteste.

La remise en état

Certains baux imposent au preneur de restituer les lieux dans leur état d’origine, ce qui suppose de déposer les aménagements réalisés.

Cette obligation se lit précisément : selon la rédaction, le bailleur peut au contraire conserver les aménagements sans indemnité, ou le preneur peut avoir la faculté de les laisser.

L’écart de coût entre ces hypothèses est considérable, et il se vérifie avant d’engager des travaux de dépose.

Préparer la sortie

Une restitution se prépare pendant les derniers mois du bail, non le jour du départ.

L’apurement des loyers et charges, la réalisation des réparations locatives avant l’état des lieux de sortie, et la présence du preneur à cet état des lieux réduisent sensiblement le terrain de la discussion.

Contester une retenue

Une retenue non justifiée se conteste, mise en demeure à l’appui, puis judiciairement si nécessaire.

Le montant en jeu justifie rarement une procédure à lui seul, ce qui explique que ces litiges se règlent le plus souvent par une discussion documentée.

Préparer la restitution

Nous préparons la sortie et contestons les retenues non justifiées, des deux côtés. Voir notre pratique en baux commerciaux.

En résumé

• Le dépôt n’est pas une avance sur les derniers loyers, sauf stipulation expresse.
• La comparaison des états des lieux commande la discussion sur les réparations.
• L’absence d’état des lieux d’entrée pèse généralement à l’avantage du preneur.
• Chaque retenue doit être justifiée par des pièces, une retenue forfaitaire se conteste.
• La clause de remise en état se lit précisément : son coût varie du tout au tout.