Bail commercial de plus de douze ans : le déplafonnement automatique
Matthieu Ciutti
Associé fondateur
Renouvellement d'un bail commercial : la procédure
Demande du preneur ou congé avec offre du bailleur, délai de réponse, effets du silence : le déroulé d'un renouvellement de bail commercial.
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Demande du preneur ou congé avec offre du bailleur, délai de réponse, effets du silence : le déroulé d'un renouvellement de bail commercial.
Introduction
Le renouvellement n’est pas automatique, mais il n’est pas non plus un privilège. Il obéit à une procédure formalisée dont chaque étape produit des effets.
Deux points de départ possibles
La procédure s’ouvre de deux façons.
Le preneur adresse une demande de renouvellement, dans les formes et dans la période prévues. Cette initiative lui permet de choisir le moment de la discussion.
Ou le bailleur délivre un congé. Celui ci peut comporter une offre de renouvellement, auquel cas la discussion portera sur les conditions, ou refuser le renouvellement, ce qui ouvre en principe droit à indemnité d’éviction.
Les formes
Le formalisme n’est pas ici une tracasserie : il conditionne les effets.
L’acte doit respecter les formes prévues, reproduire les mentions exigées et être délivré dans la période utile. Une demande ou un congé irrégulier peut être privé d’effet, ce qui replace les parties dans la situation antérieure et fait perdre le bénéfice du calendrier.
Cette vérification se fait à la réception, pas plus tard.
Le délai de réponse et le silence
Une demande de renouvellement régulièrement formée ouvre au bailleur un délai pour se prononcer.
Son silence produit des effets favorables au preneur. Mais s’en prévaloir suppose d’établir que la demande était régulière, ce qui ramène à la vérification des formes.
Ce qui change au renouvellement
Le bail renouvelé repart pour une durée nouvelle, aux conditions du bail précédent, à l’exception du loyer.
Le loyer se discute séparément, et cette discussion peut se poursuivre longtemps après que le renouvellement est acquis. Les deux questions ne se confondent pas.
Les autres clauses ne se modifient pas d’elles mêmes. Le renouvellement offre néanmoins une occasion de les renégocier, que les parties saisissent rarement faute d’y avoir pensé à temps.
Le moment de préparer
La période utile pour agir se calcule par rapport à l’échéance, et elle se referme.
Un renouvellement se prépare plusieurs mois avant, le temps de rassembler les éléments qui serviront à discuter le loyer et, le cas échéant, les clauses que l’on souhaite faire évoluer.
Conduire le renouvellement
Nous vérifions les formes à la réception de l’acte et conduisons la discussion du loyer et des clauses. Voir notre pratique en baux commerciaux.
En résumé
- La procédure s’ouvre par une demande du preneur ou un congé du bailleur.
- Le formalisme conditionne les effets ; un acte irrégulier peut être privé d’effet.
- Le silence du bailleur sur une demande régulière produit des effets favorables au preneur.
- Le bail renouvelé repart aux conditions antérieures, sauf le loyer.
- Le renouvellement offre une occasion de renégocier les autres clauses.
Questions fréquentes
Qui prend l'initiative du renouvellement ?
L'une ou l'autre partie. Le preneur peut demander le renouvellement, le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement. Celui qui prend l'initiative fixe le calendrier de la discussion.
Le silence du bailleur vaut-il acceptation ?
Le défaut de réponse dans le délai imparti à une demande de renouvellement régulièrement formée produit des effets favorables au preneur. Encore faut-il que la demande ait respecté les formes, ce qui se vérifie avant de s'en prévaloir.
Le renouvellement se fait-il aux mêmes conditions ?
Le bail renouvelé repart pour une durée nouvelle aux conditions antérieures, sauf le loyer, qui se discute séparément. Les autres clauses peuvent être renégociées mais ne changent pas d'elles-mêmes.
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